Quỹ đất của nước ta được chia làm hai loại: Đất nông nghiệp và phi nông nghiệp. Trong đó, đất nông nghiệp đang được xem là loại đất “béo bở”. Bởi nó rộng lớn, màu mỡ và nhiều tiềm năng. Tuy nhiên, có nên mua đất nông nghiệp để đầu tư không lại là vấn đề khiến nhiều người băn khoăn. Tại sao vậy?
Cùng bdsthucte bàn luận chi tiết tại bài viết này
Khái quát về đất nông nghiệp
Đất nông nghiệp là gì?
Đất nông nghiệp là diện tích đất do nhà nước giao cho người dân sử dụng nhằm đáp ứng nhu cầu sản xuất và phát triển nông lâm nghiệp.
Theo luật đất đai 2013, đất nông nghiệp được bao gồm các loại như sau: Đất trồng cây lâu năm, đất trồng cây lương thực, đất dùng cho chăn nuôi, đất rừng các loại, đất làm muối và nuôi trồng thủy sản,…
Quy hoạch đất nông nghiệp là gì?
Quy hoạch sử dụng đất nông nghiệp là việc phân bổ những vùng đất phù hợp với nhu cầu sản xuất nông nghiệp. Nhằm phục vụ cho cho các mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai nhà nước.
Hàng năm, căn cứ theo tình hình phát triển ngành nông nghiệp cũng như kinh tế ở mỗi địa phương. Các cơ quan có thẩm quyền ở chính địa phương đó tiến hành quy hoạch đất sử dụng nông nghiệp. Sau khi thống nhất bảng quy hoạch chi tiết họ sẽ công bố kết quá rộng rãi đến người dân ở địa phương.
Do vậy, việc quy hoạch sử dụng nông nghiệp không cố định và quỹ đất này cũng không ổn định. Người dân muốn bảo đảm quyền lợi của mình thì hàng năm phải tra cứu thông tin. Nhằm xác định mảnh đất mình sử dụng có thuộc trong diện quy hoạch hay không. Từ đó, làm các thủ tục giấy tờ cần thiết để bảo vệ quyền lợi cho mình.
Có nên mua đất nông nghiệp để đầu tư không?
Từ xưa, nước ta đã chú trọng phát triển nghành nông nghiệp. Do vậy, những tiềm năng mà loại đất này sở hữu là rất lớn. Tuy nhiên, nhiều người lại băn khoăn không biết có nên mua đất nông nghiệp để đầu tư. Bởi nó mang lại nhiều lợi ích to lớn nhưng cũng ẩn chứa sự rủi ro không nhỏ.
Lợi ích từ đất nông nghiệp
Diện tích đất nông nghiệp lớn
Hiện nay quỹ đất nông nghiệp đang là nguồn tài nguyên dồi dào nhất. Và vì nhiều lý do khác nhau mà giá trị của quỹ đất này chưa được khai thác hết.
Mặt khác, loại đất này có thể sử dụng được nhiều mục đích khác nhau: Trồng cây, chăn nuôi,..Và đặc biệt có thể chuyển sang đất thổ cư để đầu tư sinh lời.
Giá thành thấp hơn so với các loại đất khác
Điểm nổi bật của loại đất này là giá thành tương đối rẻ hơn so đất thổ cư. Theo ước tính ở một số tỉnh thành giá đất đô thị tăng gấp 7 lần so với đất nông nghiệp. Do vậy, nhiều nhà đầu tư có kinh nghiệp đã mua đất nông nghiệp. Sau đó, tùy tình hình thực tế có thể làm thủ tục chuyển sang đất thổ cư và bán ra để thu lợi nhuận.
Tính thanh khoản cao
Như đã biết quỹ đất nông nghiệp rất lớn và được phân bổ khắp nơi. Trong đó, có những vùng đất nằm ở vị trí đẹp, dân cư đông đúc. Khi đó nhà đầu tư có thể dễ dàng bán ra với giá trị cao và thu được lợi nhuận khổng lồ.
Mua đất nông nghiệp, ngoài việc được hưởng các lợi ích do nó mang lại thì cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro, nguy cơ.
Những nguy cơ khi mua đất nông nghiệp
Nguy cơ lỗ vốn và mất tài sản
Không phải mảnh đất nào cũng chuyển đổi được sang đất thổ cư. Muốn thực hiện được việc này thì mảnh đất đó phải đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật.
Nếu nhà đầu tư “vô tình” mua trúng đất không đủ điều kiện để chuyển đổi sang cơ cấu đất ở. Thì khả năng chịu lỗ hoặc nguy cơ mất trắng là rất lớn.
Hiện tượng sốt giá “ảo”
Đầu tư mua đất nông nghiệp rồi chuyển sang cơ cấu đất thổ cư, phân lô bán ra là hoạt động không còn mới. Và ngày càng xuất hiện “rầm rộ” trên thị trường bất động sản hiện nay. Kéo theo, sự hoạt hoạt động mạnh mẽ của các nhà môi giới nên không tránh khỏi việc giá đất bị thổi phồng lên cao.
Khi đó, nhà đầu tư không tìm hiểu kỹ thì rất khó xác định được giá trị thật của mảnh đất, gây khó khăn cho việc định giá mảnh đất để mua bán.
Nguy cơ xảy ra tranh chấp
Đất nông nghiệp thường rộng lớn, đôi khi nhà đầu tư không đủ điều kiện mua hết thì phải tiến hành tách thửa. Và nếu trong hợp đồng mua bán không quy định rõ việc tách thửa thì sẽ có nguy cơ xảy ra tranh chấp về sau.
Chịu mất phí trong việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất
Theo quy định của pháp luật, khi chuyển từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư thì chúng ta phải chịu mất một khoản phí khá cao. Nếu việc này không được quy định cụ thể trong hợp đồng thì sẽ xảy ra tranh chấp và nguy cơ nhà đầu tư sẽ chịu mất khoản phí này.
Khó thu lại tiền đến bù đất
Nếu “vô tình” mua trúng mảnh đất không nằm trong diện quy hoạch đất ở hoặc nằm trong quỹ đất quy hoạch dự trữ của địa phương. Khi đó việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ không thực hiện được.
Trong trường hợp đất bị thu hồi thì sẽ bị đền bù theo giá trị đất nông nghiệp và khoản thu này không đáng kể.
Bị ngâm vốn
Có trường hợp khi nghe thông tin khu đất nào đó chuẩn bị quy hoạch dự án lớn hoặc khu công nghiệp. Nhiều người đã tranh nhau mua đất lân cận với giá khá cao. Nhằm chờ cơ hội tăng giá. Nhưng nếu vì lý do nào đó, không thực hiện được các dự án kia thì lập tức các mảnh đất đó sẽ rớt giá và khó bán ra ngoài.
Tóm lại, có nên mua đất nông nghiệp để đầu tư không? Thì câu trả lời là có nếu nhà đầu tư đủ điều kiện và đủ kinh nghiệm mua loại đất này để tránh những rủi ro đáng tiếc có thể xảy ra sau này.
Có nên mua đất nông nghiệp – 7 lưu ý khi mua đất nông nghiệp tránh rủi ro
Để tránh tình trạng “tiền mất tật mang”, khi quyết định mua đất nông nghiệp, quý khách nên lưu ý những điều sau:
Nắm rõ quy định của pháp luật về hạn mức chuyển nhượng đất nông nghiệp
Quỹ đất nông nghiệp được sử dụng với mục đích chính phục vụ cho nhu cầu phát triển nông, lâm nghiệp. Do vậy, đất này chịu quản lý chặt chẽ của nhà nước với nhiều quy định pháp luật ràng buộc.
Nếu các nhà đầu tư mua đất với mục đích chuyển sang đất thổ cư để thu lợi nhuận. Thì phải nắm rõ những quy định cụ thể về việc mua bán, chuyển đổi mục đích sử dụng đất để tránh những rủi ro có thể xảy ra.
Theo quy định của pháp luật, hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp có số lượng nhất định tùy theo loại đất.
Đối với đất trồng cây ngắn ngày, nuôi trồng thủy sản và đất làm muối thì mỗi loại đất có mức chuyển nhượng không quá 20-30 héc ta tùy theo vị trí của mỗi tỉnh thành phố.
Đối với đất trồng cây lâu năm thì hạn mức nhận quyền sử dụng đất là không quá 100- 300 tùy theo vị trí các tỉnh đồng bằng hay trung du miền núi.
Riêng đất rừng phồng hộ thì chỉ được trồng rừng. Còn đất rừng sản xất thì hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất là không quá 150- 300 hec ta. Tùy theo các tỉnh ở đồng bằng hay trung du miền núi.
Theo đó, quý khách cần lưu ý điều này để tránh trường hợp mua đất vượt quá số lượng thì sẽ không hợp pháp và nguy cơ bị thu hồi.
Tìm hiểu kỹ xem mảnh đất đó có nằm trong khu quy hoạch hay không
Theo quy định, có những mảnh đất không thực hiện được việc chuyển đổi cơ cấu sử dụng như:
Đất không được quy hoạch chuyển đổi sang đất thổ cư, đất thuộc quỹ đất dự trữ của địa phương hoặc đất lâm nghiệp trồng rừng bảo hộ.
Vì thế, trước khi mua đất, quý khách có thể sở tài nguyên môi trường hoặc UBND quận/huyện của địa phương để xác định về kế hoạch sử dụng đất hàng năm. Từ đó có quyết định chính xác nhằm tránh rủi ro đáng tiếc.
Thỏa thuận rõ ràng phí chuyển đổi đất nông nghiệp
Muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì chúng ta phải tốn một khoản phí khá lớn. Vì thế, khi làm hợp đồng mua bán đất thì phải thỏa thuận khoản phí này nhằm tránh những tranh chấp sau này.
Đất được quyền sang nhượng đúng pháp luật
Luật đất đai quy định khi sang nhượng đất nông nghiệp phải có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất. Đồng thời đất này không xảy ra tranh chấp khi sử dụng hoặc không bị kê biên bản thi hành án.
Mặt khác, mảnh đất phải được bên bán toàn quyền quyết định chuyển nhượng mua bán hoặc tặng cho người khác khi sử dụng.
Và nếu mảnh đất nông nghiệp nằm trong diện giải tỏa thì chỉ được bồi thường theo giá đất nông nghiệp.
Hợp đồng mua bán phải được các cơ quan có thẩm quyền chứng nhận rõ ràng
Luật Đất đai 2013, quy định việc mua bán, chuyển nhượng đất đai phải được lập hợp đồng bằng văn bản. Và có công chứng, chứng thực của cơ quan có thẩm quyền.
Theo đó, bất cứ việc mua bán, chuyển nhượng nào không có hợp đồng hoặc hợp đồng không đúng quy định thì sẽ bị vô hiệu hóa hoàn toàn.
Nên mua đất có vị trí đẹp, có giá trị thanh khoản cao
Một mảnh đất có giá trị khi nó có vị trí thuận lợi trong việc mua bán. Tốt nhất là đất ở các nơi có dân cư đông đúc, giao thông thuận lợi và có tiềm năng phát triển.
Bởi đất ở các vị trí này sẽ rất nhanh lên giá và dễ dàng cho thuê hoặc bán lại để thu lợi nhuận.
Ngược lại, đất ở vị trí hẻo lánh, ít người qua lại thì rất khó mua bán, không thu hồi được vốn.
Cần có một nguồn vốn đủ lớn
Muốn đầu tư đất nông nghiệp cần phải có một số vốn đủ lớn. Vì loại đất này cần thời gian khá lâu mới có thể hoàn tất được các thủ tục chuyển đổi hợp lệ theo quy định của pháp luật.
Một số nhà đầu tư có tâm lý chạy theo đám đông, không đủ tài chính và đi vay mượn thêm để mua đất. Đây là hành động mang tính rủi ro cao vì có những lúc thị trường chững lại hoặc hoàn tất thủ tục trong thời gian dài thì sẽ lâm vào nguy cơ vỡ nợ, phá sản.
Có nên mua đất nông nghiệp – Một số vấn đề liên quan
Đất nông nghiệp có thể chuyển sang đất thổ cư được không?
Nhiều người dân muốn chuyển đất nông nghiệp mình đang sở hữu sang đất thổ cư để xây nhà ở nhưng lo lắng không biết việc này có thực hiện được không?
Câu trả lời là được. Tuy nhiên, việc chuyển đổi này phải theo quy định, không phải bất cứ mảnh đất nông nghiệp nào cũng có thể chuyển đổi được.
Điều kiện chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất ở được quy định ở điều 30 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29.10.2004 như sau:
Mảnh đất đó được nằm trong quy hoạch sử dụng đất ở, đất đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn.
Đất muốn chuyển đổi phải đảm bảo được diện tích tối thiểu theo quy định của pháp luật: 500m2- 1000m2 tùy theo loại đất trồng cây ngắn ngày hay trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối.
Ngoài ra, mảnh đất muốn thực hiện chuyển đổi phải hoàn toàn thuộc quyền sở hữu của người muốn chuyển đổi. Không nằm trong việc tranh chấp hay bị niêm phong bởi thi hành án.
Có nên mua đất nông nghiệp 50 năm?
Đất 50 năm là đất được nhà nước trao quyền sử dụng cho cá nhân, hộ gia đình trực tiếp canh tác, sử dụng trong 50 năm. Hoặc do nhà nước cho các tổ chức, doanh nghiệp thuê sử dụng có thời hạn 50 năm.
Như vậy đất nông nghiệp nông nghiệp 50 năm là nói về việc được quyền sử dụng trong 50 năm.
Mua đất 50 năm có hợp pháp không?
Khi nhà nước đã trao toàn quyền sử dụng đất trong 50 năm. Thì chúng ta có thể mua bán mảnh đất đó với thời hạn sử dụng 50 năm là hoàn hoàn hợp pháp.
Đất nông nghiệp 50 năm có được xây dựng nhà ở?
Theo Khoản 1 Điều 6 Luật Đất đai 2013 thì chỉ có đất thổ cư mới được xây nhà ở. Còn xây nhà trên các loại đất khác sẽ là vi phạm pháp luật.
Vì thế, đất 50 năm không được trực tiếp xây dựng nhà ở. Nếu muốn xây dựng thì phải xin chuyển mục đích sử dụng đất. Nhưng việc này cũng phải thỏa mãn được các điều kiện:
Được phê duyệt bởi các cơ quan nhà nước có thẩm quyền địa phương. Và mảnh đất cần chuyền phải thuộc khu đất quy hoạch để chuyển đổi mục đích sử dụng đất hàng năm của tại chính quyền ở địa phương đó thì mới thực hiện được.
Tóm lại, có nên mua đất nông nghiệp 50 năm hay không? Thì phụ thuộc vào mục đích sử dụng đất của mỗi người sẽ có quyết định cụ thể. Tuy nhiên, việc này hoàn toàn hợp pháp và nếu mảnh đất đó đáp ứng được yêu cầu thì việc mua bán hoàn toàn có thể xảy ra.
Lời kết
Như vậy, bài viết trên là tất cả thông tin liên quan đến vấn đề có nên mua đất nông nghiệp? Chúng tôi mong rằng, những lời chia sẻ đó sẽ có giá trị tích cực đến những ai đang quan tâm đến vấn đề này. Kính chúc quý khách có quyết định đúng đắn để có thể đem nhiều lợi ích về cho mình.
Bài viết cùng chủ đề: